香港地等上車人數十九幾萬，人人有錢都可以揀樓。一個唔好彩自己心儀既單位一個都揀唔到，無樓在手港女無高潮連婚都結唔成，成盤人生計劃落空就正正棋差一著，喊都無謂。
自我評估選擇目標單位
新盤要做的前期功夫是指售樓書和價單的研究。一般來說，售樓書和價單分別會於發售日前不少於7天及3天發放。價單，望名知意，就是單位的價錢；至於售樓書既厚重內容又多，甚麼是關鍵資料對無經驗的準買家來說可能會有難度，所以這方面Junto會有專業人員為各位準買家預備，為你審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說，例如剛推出不久的NOVO LAND、柏瓏 及 凱柏峰。
呢一環好重要，千祈唔好計錯數或者過份進取，NOVO LAND開售即出現撻訂單位，估計受現場氣氛影響自己決定。
香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？
了解清楚物業的基本資料，評估完自己的財政預算，找到心儀單位後，下一步是最重要的一環，參觀示範單位了。
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財政狀況OK，先入票再作打算
如果自行評估後有意上車，Junto建議各位先入票再睇抽籤結果決定下一步行動。
一般來說，為吸引市場注意，通常發展商會將首輪發售的單位定價會較低，然後下輪銷售價單會隨市況調整，反應理想會加價5-15%不等，相反就會原價加推。所以最優惠單位一定會向首張價單出現，而抽樓程序所需費用，就是你們開每張本票需要支付給銀行HK$25-50的手續費。所以首輪就入票以HK$25-50 去換一個機會值博率夠高！
💡 經Junto買一手新盤跟經普通地產代理一樣，只由發展商支付我們佣金，作為買家的你不用付出任何服務費用給我們，絕無任何隱藏收費。同時Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。
抽前籌有妙計
坊間傳言經大行入票可以獲得更前籤號，其實是錯🙅♂️ 所有入票都於公平情況下作出抽籤，例如上年星凱堤岸打尖買三房，就ICAC插手處理。
要提高中籤機率只有3個方法：
1. 以A組大手買家入票，可以優先㨂樓
2. 善用你身邊親屬關係，以多個名額多入幾張票 （p.s. 唔係每一個盤都可以用關係証明轉籌，入票前請向你的代理查詢）
3. 多數B組每人可以入兩票，入多一票多一個機會，緊係兩票入哂最著數
如想提高中籤機率？即睇Junto攻略：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
計算揀樓勝算
要評估自己的揀樓勝算，就必先知道如何計算中籤機率，Junto常為客人分析中籤號碼的楝樓成數。
所謂中籤機率，即是抽到自己的機會有多大。方法很簡單，首先數一數該輪發售中，類近自己心儀單位的供應有多少，然後因應目前該物業的發售數量，以及每個客人可入票數量，與及每對夫婦情侶都會分開入票增加前籌的水份票，再跟據最近開賣反應，最後與客人的籌號比較一下就得出大概結果。
同時發展商慣常將首輪開賣的單位較低定價，次輪售價會隨市況調整，或加價或原價加推。未購得心儀物業嘅客入會進入次輸抽籤，因為首輪開賣而有部份買家購得心儀單位，或價單提價競爭會不斷下降，所以同時亦表示中籤機率會增加。所以，愈打後的開賣可㨂樓的籌號範圍會更闊。
⚠️ 抽籤好易令準買家唔記得自己原本嗰plan，就算次輪加咗聽到嗰嗰到抽持住唔執輸嘅心態價好易買錯貨，記住揀樓當日理智行先。
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💡例子：
以近期開賣的柏瓏 及 凱柏峰 為例，前者分AB組，B組每客入2飛；後者冇分組，每客可入3飛。柏瓏I首輪開賣超額近32倍，簡單理解籌號為2倍水位，凱柏峰I 則首輪開賣超額近25倍，籌號為3倍水位。
柏瓏I首輪階段發售共388伙，合自己心水的2房供應有120個，預計該戶型非常熱門，但最近市況較淡上一個焦點新盤客人出席率只有60%，該盤入票分AB組，A組有優先揀樓權才到B組揀樓，每人可以入2票，客人以B組入2票。
估算A組賣出當中10伙，因為過往數據分析，倘若籌號在300之內，可揀中心儀單位成數極高；500內頗高；600打後可以不用考慮。
假若於次輪階段心水的單位供應同樣有120個，首輪2房尾籌為480，基於首輪開賣已消化部份買家，倘若籌號在600之內已極高機會可以揀樓。
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相對於首輪，次輪的中籤機率大得多。但如前述，單價會隨每次公開發售而增加。如市場需求熾熱，單價上升幅度高達15%，則未必每位有心的準買家能夠負擔，抽中都很大機會放棄。
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偷窺揀樓日程序
抽到靚籌固然重要，但知己知彼，調整身心狀態，了解㨂樓玩法會令你揀到靘貨更得心應手。揀樓當日即場就會在售樓處登記入紙及備票認購。售樓處共分六區，登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。
一般來說，整個揀樓過程為時約3-4小時，期間不得外出。由於疫情關係，現時場內不準飲食，所以Junto非常建議各位準業主揀樓前要先食飽，免得影響即場判斷。
臨場計數，勝負在咫尺
點解這個環節如此重要？事關前來示範單位的人，十之有七都是有心認購的準買家，而每位準買家都希望買得到自己的心儀單位，但由於座向及層數高低已定，單位供應有限。所以除非價錢太貴的單位，有能力認購的人不多，否則其餘的一般單位必然會多於一人入紙。
發展商故意佈局玩饑餓行銷，見到咁多人同你爭嘅現場氣氛，會忍唔住產生心理壓力。加上發展商唔公開顯示實時仲有咩單位，要心情囉囉攣好易落錯決定，要等候到你的籌號安排時才可以知實時賣盤狀況，殺準買家一個措手不及。Junto知你嘅痛苦，專員陪同你揀樓時會實時update你賣盤情況，兼即時建議㨂樓策略。
就算你冇份揀樓，Junto團隊都會整合開賣日去貨情況比你作下輪開賣計算揀樓機率作參考：
下一篇，Junto將會繼續同各位準買家探討在示範單位內的流程及必備的文件，同時講述發展商常用的心理戰術，以及中籤後的手續，如何「化被動為主動」！
